环山路老房重生记
——破解城市更新“输血”“造血”难题样本观察
济南市历下区环山路25号院，往北不到500米就是主干道经十路，往南邻近千佛山风景区，到东方双语实验学校不到1公里。黄金地段，却杵着一批没人愿碰的老房子。
“地段是真好，可房子状况不理想，租金再低也没人租。”山东省财欣行政事业资产管理有限公司工作人员王骁男第一次上门勘察时，心就凉了半截。
这不是环山路小院独有的困局。当下，盘活老城核心区闲置资源，“老破旧”成了城市更新里“啃不动又绕不开”的硬骨头。城市更新，钱从哪来？如何打通壁垒，让闲置资产创造更大价值？
拿出114万元改造18套老房
作为省级行政事业资产统筹盘活平台的山东省财欣资产运营有限公司，自2021年起接手了约4000处省级行政事业资产，三年间商业地产盘活率达到98%、公有住宅盘活率92%，年租金从2700万元增至1亿元。而环山路小院这18套老房的重生，正是这套“造血法”的基层样本。
今年，山东财欣拿出114万元，给这18套老房“动大手术”：水电管网全部换新，消防设施重新布局，窗户换成隔音断桥铝，水表电表改成远程控制。瞄准20岁到40岁的租户，装修选用现代简约风格，配齐品牌冰箱、洗衣机，真正做到“拎包入住”。
光改得好还不够，得租得出去、租上好价钱。山东财欣与长租公寓领军品牌“中合寓”合作，由中合寓对接租赁市场，负责租户招募、日常运维等前端工作，山东财欣则聚焦资产安全把控与品质监督，既保障资产的长期稳定收益，又避免了自营过程中的运营风险。
效果立竿见影，18套老房改造完成推向市场后，仅用一个月便全部租空。在济南，这不是焕发新生的第一批老房。去年，位于燕子山小区的第一批试点43套老房完成改造投入市场；今年1月，同样位于燕子山小区的第二批10套老房焕新后投入运营。
截至目前，山东财欣投入380万元改造了71套老房，出租率100%。王骁男算了一笔账：“改造后的‘老房’，单套租金比改造前涨了30%，照样有人抢。我们算了下，大概2.5年就能收回改造成本。”曾经的“闲置包袱”，不仅给租户提供了更多选择，也实现了国有资产的保值增值。
探索出市场化租金调整机制
环山路老房靠“改”活了，可城市里的商业资产，比如临街商铺、老旧办公楼，盘活起来更难。盘活环山路老房过程中“按需调整”的思路，用到商业地产上，催生出一套市场化租金调整机制。
行政事业性的商业资产，历来是盘活难点。租金定低了，国有资产吃亏；定高了，商户扛不住就跑路，资产空着更亏。山东财欣工作人员蔡宗锟介绍：“租金应该涨还是降，要让市场决定。”
具体实践中，如果租户在租期内觉得租金太高，提了降租申请，山东财欣就把当前租金挂到公开市场推广招租：有人愿意按这个价租，说明租金合理，原租户或者接受原价或者退租；要是没人接，就坐下来跟租户协商调价。同理，如果市场回暖，租金上涨，也可以反向验证，调涨租金。这套市场化租金调整机制，既守住了国有资产底线，又给了商户活路。
今年7月，青岛市市北区延安一路31号街的一个商业项目，就靠这套机制“起死回生”。受历史遗留问题影响，300多米的街区，商铺空了40%，空置后长期招不到新租户。承租方姜伟为扭转经营颓势，投资数百万元将其打造为摄影基地。但钱投下去了，基地还没建好，大量商户跑路。姜伟因经营困难，向山东财欣提出降租申请。
这时，“租金机制”救了场。山东财欣立马按当前租金公开挂牌招租。“两次挂牌，都没人愿意接。这说明价格真的高了。最后，租金降到原来的八折。”蔡宗锟介绍。“压力一下子卸下去不少！”姜伟告诉记者，目前，摄影基地建设已经基本完成，等待新的商户进驻。
“商户活得好，资产才值钱，这是良性循环。这样既避免了‘盲目降价’损害国有资产收益，也防止了‘盲目不降价’导致原有商户流失、资产空置的问题。”蔡宗锟说。截至目前，山东财欣已运用这一机制成功处理7起租金调整案例，有效平衡国有资产保值增值与租户的利益。
“造血模式”盘活更多资产
城市更新靠一家企业，能盘活几千处资产；但要让“造血”模式在全省铺开，就得打破地域、行业的“围墙”。
今年，山东财欣在山东省行政事业性资产运营联盟基础上，发起组建山东省资产运营联盟，吸引112家成员单位，把行政事业单位、国有企业、金融法律机构拧成了“一股绳”。
在此之前，区县盘活资产常陷“两难”：手里握着闲置房，却没改造经验；想找金融支持，又没对接渠道，只能眼睁睁看着“好资源”躺成“死资产”。而联盟一成立，困局就破了——你有老房，我来出改造方案；你缺资金，他来搭金融桥梁；你没租户，大家共享客户资源。
“只靠财政‘输血’走不远，靠一家‘造血’做不大。”山东财欣负责人认识到，环山路老房的实践已经证明，老房子能改出好效益，关键在“不搞简单出租，要做价值创造”。而联盟的意义，就是把环山路老房价值创造的能力，从“单点突破”变成“全域覆盖”。
现在，山东财欣正和济南市历下区深度对接，要把老旧小区改造中积累出的经验，复制到更多区县的闲置房产中，让更多闲置房产像环山路25号院一样，从“没人要”变成“有活力”。
“找对模式、用活资源，闲置资产自己能‘生钱’。未来，我们计划将省级行政事业性资产盘活的成功经验，拓展至更广泛的城市更新领域。通过专业化改造与功能重塑，为城市更新提供更多可持续、市场化的解决方案。”该负责人说。
（大众新闻·大众日报记者 陈晓婉 赵雅南）
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